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“甲级”、“5A”不同角度界定办公物业等级

发布日期::2016-08-24浏览次数:2451

文章摘要:随着中国经济的快速发展,中国城市的国际化

随着中国经济的快速发展,中国城市的国际化程度快速提升,写字楼经济已经成为许多中国城市经济形态的一个重要组成部分,对商务写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异,加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用,均要求尽快提高我国商务写字楼的开发与运营能力。


 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向,“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5A”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准,三个角评定方法各有特点,消费人群不清晰各个评定方法,从而造成概念的混乱。

“甲级”标准不不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定,对上海写字楼的分类标准进行明确约定,所以所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法。

随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高,使得写字楼品质的大幅提升,90年代品质很高的甲级写字楼,要是按现在的标准来看,也只能是乙级写字楼了,所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前,国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准,以供参考。

衡量标准

国际甲级写字楼

甲级写字楼

地理位置

位于中央商务区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。

位于写字楼聚集区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。

停车车位

至少每150平方米有一个停车位,对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供

至少每200平方米有一个停车位,对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供

大厦品质

标准的交付;架空地板;龙骨吊顶配备充足的灯光(最少500Lux);为客户提供最少每平方米90Va的电源供应;配有后备电源;24小时分别提供冷暖水;每平方米最少承重为250公斤,等等。

标准的交付,架空地板、充分的电源供应并配有后备电源,如项目有一定规模的商场,则需有单独的写字楼入口。

净高

2.7米以上

2.7米以上(包括2.7米)

电梯

每3层一部电梯

等候时间不超过30秒

电话线

平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN,DDN,T1等通讯电缆,并可考虑提供光缆等多种服务设施。

平均每20平方米有一根电话线

物业管理公司

丰富经验的国际知名物业管理公司

丰富经验、有知名度的物业管理公司

租或售

基本不出售

对于连续几个楼层的销售是可行的,但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户,则会引起大厦的管理以及维修事宜

得房率

整层得房率至少为75%,分割单元得房率不低于为70%,空间少柱 。

70% 或更高

空调

4管制空调系统

4管制空调系统

 

 什么是5A写字楼

 用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了,5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级,“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平,与写字楼品质有一定关联,但绝对不是划分写字楼等级的标准,“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低,对写字楼品质有一定的影响,但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼,因为影响写字楼品质的因素很多,比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等,智能化程度只是其中的一个方面而已。

“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。过去也有3A级写字楼的说法,即:OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化),FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(楼宇自动化)中,近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用,楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高,并成为独立的控制子系统,发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话,是一种概念理解上的误区,如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话,那更是一种很不专业的说法。



对影响写字楼品质的因素进行总结,并提出一定的市场依据供大家参考。


1、区位交通
      房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段,写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体,区位地段显得尤为重要,企业选择办公物业首先选择的也是区位地段,写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身,实际上来说,写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以,作为甲级写字楼的判断标准,应该是位置十分优越,一般居于城市商务中心或商业聚集区,交通十分便利,四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。
规模
      评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身,它与周边环境是一个分不开的整体,所以这里所说的规模,不仅是指建筑体积本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性;因为写字楼客户?D?D企业,比较看重知名企业的群聚效应,这是形成商务气氛的基本条件,写字楼作为企业聚集办公的载体,项目本身的规模决定企业的聚集程度,重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境,即项目周边必须要有强大的综合配套,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施,是难以称得上是甲级写字楼。

 

2、硬件设施
     写字楼硬件方面分以下几个方面,主要是体现科技与创新。
     建筑类型:框架或钢结构,抗震在8级地震以上;
     办公空间:能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间;
     标准层高:室内净高2.6m以上;
     标准承重:楼板承重在2.5KN/m2以上;
     供电系统:双路供电,办公面的供电容量在80W/m2以上;
     空调系统:国际知名品牌中央空调系统,用户能根据自我要求调节室内温度、湿度,空调系统充具有分区域控制能力,新风量在30立方米/人/小时以上。
     电      梯:国际知名品牌,每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?台,候梯时间不超过30秒钟。
     停 车 位:每60~90平方米出租面积提供1个机动车位,并实现智能化高效管理。
     供水系统:24冷热水供应,并有中水处理系统;
     智能化系统 :达到5A级标准;
     办公(OA):预留OA电力负荷50VA/m2以上,办公室OA布线采用网络地板或地面线槽;
     通信(CA):计算机网络通信系统到达所有的办公间,提供其他国际国内长途语音及数据通信条件;千兆入户,百兆到桌。
     楼宇(BA):主要的机电设计由计算机管理,并监控其运行状况,实现管路的自动控制;
     消防(FA):防火电视监控,安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置;
     保安(SA):保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机,自动巡更

 

3、装饰装修
    外 立 面:铝板、玻璃幕墙,局部为高档石材等材料。
    大      堂:有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料
    电 梯厅:采用高档装饰材料,地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套;
    走     廊:高级带胶垫毯或用石材地面,高档吸音材料吊顶;
    卫 生间:进口名牌洁具,高品质、低噪声,通长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸,高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度,高级瓷砖或  石材墙、地面,前室空间能有余度满足使用者理容要求;
    办 公间:墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆,高档吸音材料吊顶,刷高级乳胶漆,块状胶垫地毯地面;
    生态空间:一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ,以增添写字楼内部景观

 

4、商业配套
    甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施,如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等;总之,一个称得上甲级写字楼的物业,其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。
软件服务
    写字楼软性服务体现在两个方面,一方面是高效全面的物业管理,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上,也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如,将洗衣、送餐等酒店式服务,电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如,一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应,节假日无休,而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。


   甲级写字楼的评判标准——四大国际测量师行四种说法(戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行


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